Böse Überraschung: versteckte Mängel

Pro Wohneinheit entstehen im Schnitt 15 Baumängel – das ist das Ergebnis einer ETH-Studie mit dem Baumeisterverband aus dem Jahr 2013. Gelten diese Zahlen immer noch – und warum sind sie so hoch?

Martin Renk: Ich glaube, dass diese Grössenordnung immer noch gilt – und dafür gibt es gute Gründe: Bei Bauprojekten arbeiten diverse Parteien eng verzahnt miteinander. Wenn diese Zusammenarbeit auch nur an einem Punkt nicht optimal verläuft, kann es sofort zu Missverständnissen kommen und in der Folge auch zu Fehlern. Zwar ermöglicht das moderne digitale Bauen eine bessere Kommunikation, aber gleichzeitig werden die Bauprojekte technisch immer komplexer, die Auflagen und teilweise auch die Ansprüche der Beteiligten immer höher.

Welche Arten von Baumängeln gibt es?

Simone Eugster: Prinzipiell unterscheidet man zwischen offenen und versteckten Mängeln: Offene Mängel werden bereits bei der Abnahme festgestellt und protokolliert, viele davon lassen sich relativ schnell beheben. Dazu sind Handwerker oder Generalunternehmer in der Regel auch vertraglich verpflichtet. Die Nachbesserung und Behebung dieser offenen Mängel gehört zum üblichen Abschluss eines Bauprojekts dazu. Die am Bau beteiligten Firmen haben Zeit und Budget für solche offenen Mängel reserviert, so dass die Abwicklung weniger Konfliktpotenzial birgt als bei versteckten Mängeln.

Und wie sieht es bei den versteckten Mängeln aus?

Simone Eugster: Sie sind bei der Bauabnahme nicht erkennbar und werden erst später entdeckt. Diese Mängel können innerhalb der ersten fünf Jahre nach Bauabschluss geltend gemacht werden, bei arglistig verschwiegenen Mängeln («Baupfusch») sogar noch länger. Versteckte Mängel sind für alle Beteiligten eine unerfreuliche Überraschung: Die Baufirmen haben das Projekt bereits abgeschlossen, die Bauherren möchten einfach ihr neues Daheim geniessen. Oft kommt es zu Konflikten über die Ursache des Mangels und die Verantwortlichkeiten.

Können Sie dafür ein Beispiel bringen?

Martin Renk: Das perfekte Beispiel ist Schimmel: Ist die nasse Stelle in der Wand durch einen Baufehler entstanden, oder haben die Bewohner zu schlecht gelüftet? Je nachdem, ob der Vertrag gemäss Obligationenrecht oder SIA abgeschlossen wurde, kann dazu auch die Beweislage unterschiedlich sein: Beim OR muss der Bauherr beweisen, dass es sich um einen Mangel handelt. Gemäss SIA muss innerhalb der ersten zwei Jahre der Handwerker beweisen, dass es kein Mangel ist.

Ist Schimmel der versteckte Mangel mit dem höchsten Schadenpotenzial?

Martin Renk: Es kann noch viel teurer werden: Falls es etwa zu einem Leck in der Dampfsperre kommt, ist nach ein paar Jahren unter Umständen der Dachstock durch die Feuchtigkeit so beschädigt, dass er saniert werden muss. Das kann Kosten im sechsstelligen Bereich generieren. Auch wenn Leitungen, Fenster oder Dächer undicht sind, können grosse und teure Schäden entstehen. Schäden im Keller sind ebenfalls unerfreulich, etwa wenn Wasser aus dem Erdreich einsickert oder es bei Starkregen zu einer Überschwemmung kommt. Die Mehrheit der versteckten Schäden betrifft die Gebäude-Aussenhülle, mit entsprechend kostspieligen Folgen. Die Kosten können so hoch sein, dass sie die Existenz von KMU bedrohen oder Privatpersonen ihr Eigenheim nicht mehr halten können.

Versteckte Mängel: Wie kann eine Rechtsschutzversicherung helfen?

Simone Eugster: Im Hinblick auf versteckte Mängel lohnt sich eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung absolut. Zurich und Orion bieten diese als Baustein zur Bauwesen- bzw. Bauherrenhaftpflichtversicherung an. Die Versicherung kommt zum Einsatz, falls beteiligte Bauunternehmen ihre Verantwortung für einen versteckten Mangel abstreiten oder dieser nicht ordnungsgemäss behoben wird. Der Orion-Bauherren-Rechtsschutz übernimmt die Kosten des Rechtsstreits wie Gerichts- und Anwaltskosten. Auch die Kosten für notwendige Gutachten werden übernommen. Bestenfalls reicht bereits ein gezieltes Schreiben eines Orion-Anwalts aus, um den Handwerker für die Konsequenzen seines Handelns zu sensibilisieren. So lässt sich hoffentlich schnell eine gute Lösung finden.