Leider haben wir in unserer Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Eigentümer, der andere vor Versammlungen zu beeinflussen und einzuschüchtern versucht. Einige trauen sich deshalb nicht, in einer offenen Abstimmung gegen den Willen dieses Eigentümers zu stimmen. Nun steht die nächste Versammlung mit einem etwas delikaten Traktandum an. Kann ich an der nächsten Stockwerkeigentümerversammlung verlangen, dass über dieses Traktandum geheim, das heisst schriftlich, abgestimmt wird? Unser Reglement hält hierzu nichts fest.

Bei einer Stockwerkeigentümerversammlung kann offen, durch das Heben der Hand, oder geheim, das heisst schriftlich durch das Ausfüllen eines Stimmzettels, abgestimmt werden. Im Gesetz bestehen keine Vorschriften zur Form der Stimmabgabe. Üblicherweise werden die Versammlungsbeschlüsse offen gefasst, sofern das Reglement nichts anderes festhält.

Im Reglement kann beispielsweise vorgesehen werden, dass bei Sachgeschäften offen und bei Wahlen geheim abgestimmt wird. Ohne eine Regelung im Reglement kann jeder stimmberechtigte Eigentümer vor der jeweiligen Abstimmung oder Wahl einen Ordnungsantrag stellen, wonach die Versammlung den Beschluss mittels geheimer Stimmabgabe fassen soll. Mit einfachem Mehrheitsbeschluss wird anschliessend über den Antrag entschieden. Aus praktischer Sicht ist Folgendes zu beachten: Wenn über ein Traktandum geheim abgestimmt wird, für dessen Beschlussfassung ein qualifiziertes Mehr notwendig ist, muss der Wertquotenanteil jeweils auf dem Stimmzettel vermerkt werden. Andernfalls lässt sich vom Verwalter nicht bestimmen, ob das qualifizierte Mehr erreicht wird.

Gerade bei schwierigen Verhältnissen unter den Stockwerkeigentümern kann eine geheime Abstimmung dazu führen, dass der tatsächliche Wille jedes Stimmberechtigten zum Ausdruck gebracht wird. Ausserdem lässt sich damit sicherstellen, dass in grossen Gemeinschaften bei einer Abstimmung nur die Stimmberechtigten ihre Stimme abgeben. Wenn beispielsweise Miteigentümer oder Nutzniesser und Eigentümer anwesend sind, denen jeweils nur eine Stimme zukommt, lässt sich oft nicht eruieren, ob tatsächlich nur die Stimmberechtigten stimmen. Wichtig ist, dass nur ein Stimmzettel pro Stockwerkeigentumseinheit ausgehändigt wird.

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Die Sommer in der Schweiz werden heisser und trockener – gleichzeitig steigt das Risiko für Gewitter und kurzfristige Starkregenereignisse. Diese können durch den Oberflächenabfluss grosse Wasserschäden verursachen.

Ich beabsichtige, meinen Aussenparkplatz, an dem ich ein ausschliessliches Nutzungsrecht habe, einem Nachbarn, der nicht Stockwerkeigentümer ist, zu vermieten. Braucht es dafür einen Beschluss der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft? Der Aussenparkplatz stellt einen gemeinschaftlichen Teil dar, an dem einem Stockwerkeigentümer durch den Begründungsakt oder das Reglement ein ausschliessliches Nutzungsrecht eingeräumt wurde.

Für die Vermietung des Gebrauchsrechts an einen aussenstehenden Dritten – nicht an einen Stockwerkeigentümer – bedarf es der Zustimmung der Gemeinschaft. Die Zustimmung der Gemeinschaft ist nötig, weil die Vermietung eines gemeinschaftlichen Teils an einen «Nichteigentümer» eine wichtige Verwaltungshandlung gemäss Art. 712g Abs. 1 i.V.m Art. 647b Abs. 1 ZGB darstellt.

Für die Zustimmung ist ein Beschluss mit qualifiziertem Mehr erforderlich. Das heisst, die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, muss mit der Vermietung einverstanden sein.

Enthält das Reglement hingegen eine ausdrückliche Ermächtigung zur Vermietung des Aussenparkplatzes an einen aussenstehenden Dritten, ist ein Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht erforderlich.

Anders als bei der Vermietung eines Garagenparkplatzes ist die reglementarische Ermächtigung zur Vermietung eines Aussenparkplatzes an einen «Nichteigentümer» aus sicherheitstechnischen Gründen unproblematisch. Durch die Vermietung erhalten aussenstehende Dritte keinen Zugang zum gemeinschaftlichen Eigentum, wie dies bei der Vermietung eines Garagenparkplatzes der Fall wäre.

Soll der Aussenparkplatz hingegen an einen anderen Stockwerkeigentümer vermietet werden, ist das Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht nötig – vorbehaltlich einer anderslautenden Bestimmung im Reglement.

Die Vermietung des ausschliesslichen Benutzungsrechts an einen Stockwerkeigentümer beeinträchtigt weder die Interessen der Gemeinschaft noch findet eine Belastung der gemeinsamen Sache statt.

Naturgefahren verursachen in der Schweiz jährlich Gebäudeschäden in dreistelliger Millionenhöhe. Die meisten Schäden sind in den vergangenen Jahren durch meteorologische Naturgefahren wie Überflutungen, Hagel und Sturmwinde entstanden.

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