Auf den ersten Blick scheint der Befund eindeutig: Die Wohnungsmieten steigen langfristig, während die Leerwohnungsziffer mal höher und mal tiefer liegt. Gewisse Kreise und Politiker ziehen daraus gerne den Schluss, dass mehr Wohnungen das Problem nicht lösen würden. Genau diese Schlussfolgerung greift jedoch zu kurz. Im ökonomischen Modell gilt: Mehr Angebot dämpft den Preis – ceteris paribus, wie Ökonomen sagen. Gemeint ist damit: unter sonst gleichbleibenden Voraussetzungen. In der Realität bleibt aber selten alles gleich. Der Wohnungsmarkt ist kein Laborversuch, bei dem man nur an einer Schraube dreht und alle anderen Faktoren unverändert bleiben. Nachfrage, Standort, Segment, Mietrecht, Baukosten, Baulandpreise, Zuwanderung und Haushaltsgrössen verändern sich gleichzeitig. Darum kann mehr Wohnraum den Druck auf den Markt verringern, ohne dass sich dies sofort und überall in sinkenden Mieten zeigt.
Die Leerwohnungsziffer spiegelt nicht das Gesamtangebot
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil der an einem Stichtag unbesetzten und zur Miete oder zum Verkauf angebotenen Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Sie ist eine Momentaufnahme des Leerstands, nicht des gesamten Marktangebots. Lückenlos weitervermietete Wohnungen werden darin nicht erfasst, obwohl sie am Markt angeboten werden und ein Mieterwechsel erfolgt.
Als etablierter Indikator gibt die Leerwohnungsziffer Hinweise auf den Druck auf dem Wohnungsmarkt. Sie ist jedoch kein Schalter, der heute gedrückt wird und tags darauf die Mieten sinken lässt, sondern eher ein Manometer: Sinkt der Leerstand, steigt der Druck. Entstehen genügend passende Wohnungen, kann sich der Markt mit der Zeit entspannen. Bis sich dies breit in den Mieten zeigt, braucht es jedoch genügend Wohnraum am richtigen Ort, im richtigen Segment und über eine längere Zeit.
Zu wenig Leerstand treibt die Angebotsmieten in die Höhe
Dass Leerstand wirkt, zeigt eine von Wüest Partner (WP) am 3. August 2023 publizierte und am 22. April 2025 letztmals aktualisierte Analyse. Gemäss WP dämpft ein Anstieg der Leerstandsquote um einen Prozentpunkt das inflationsbereinigte Wachstum der Angebotsmieten um 3,8 Prozentpunkte. Für den Gesamtmarkt berechnet WP eine optimale Leerstandsquote von 1,27 Prozent. Vereinfacht ausgedrückt wären bei dieser Quote die Angebotsmieten gemäss Modell inflationsbereinigt ungefähr stabil. Liegt der Leerstand darunter, steigen sie tendenziell real. Liegt er darüber, nimmt der Preisdruck ab. Zwischen 1980 und 2022 lag die tatsächliche Leerstandsquote im Durchschnitt bei 1,07 Prozent. Dies deutet darauf hin, dass der strukturelle Leerstand zu tief war, um die realen Mieten stabil zu halten.
Unterschiedliche Messgrössen, unterschiedliche Dynamiken
Warum sieht man diesen Zusammenhang in einer einfachen Grafik nicht sofort? Weil dort Grössen verglichen werden, die unterschiedlich funktionieren. Die Leerwohnungsziffer ist eine Momentaufnahme. Der Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik (BFS) dagegen misst alle bestehenden Mietverhältnisse, also auch langjährige Mietverträge. Ein höherer Leerstand in einem Jahr führt deshalb nicht automatisch dazu, dass der gesamte Mietpreisindex im nächsten Jahr fällt.
Auch die Baulandpreise zeigen, weshalb einfache Schlussfolgerungen gefährlich sind. In der Grafik schwanken sie deutlich stärker als die Mieten. Baulandpreise steigen stark, fallen wieder zurück und ziehen erneut an. Der Mietpreisindex dagegen bewegt sich viel träger und steigt langfristig fast stetig. Eine einfache, kurzfristige Korrelation ist in der Grafik nicht erkennbar. Baulandpreise sind Vermögens- und Erwartungspreise. Sie reagieren auf Knappheit, Lage, Zinsen, Bauvorschriften und erwartete künftige Erträge. Die Mieten bestehender Wohnungen folgen solchen Bewegungen nicht automatisch, sondern werden durch laufende Verträge, Mietrecht und Referenzzinssatz geglättet.
Entscheidend ist, wie viel, wo und was gebaut wird
Hinzu kommt die räumliche Verteilung: Eine leerstehende Wohnung in einer Randregion senkt nicht automatisch die Miete in Zürich, Zug, Genf oder Lausanne. Und eine teure Neubauwohnung hilft einer Familie mit mittlerem Einkommen nur begrenzt, wenn sie eine bezahlbare Vierzimmerwohnung sucht. Es braucht nicht irgendwo mehr Wohnungen, sondern mehr passende Wohnungen am richtigen Ort.
Auch die kantonalen Unterschiede sind erklärbar. WP kommt zum Schluss, dass in urbanen Kantonen wie Zürich oder Genf bereits tiefere Leerstandsquoten als in ländlicheren Kantonen für einen funktionierenden Markt genügen können. In dichten Märkten gibt es viele Umzüge, viele Suchende und ein relativ homogenes Angebot. In ländlicheren oder heterogeneren Märkten braucht es mehr Leerstand, damit für unterschiedliche Lagen, Qualitäten und Bedürfnisse genügend Auswahl vorhanden ist. Darum sagt eine nationale Leerwohnungsziffer von 1,5 oder 1,8 Prozent wenig darüber aus, ob der Markt in Zürich, Zug oder Lausanne entspannt ist.
Angebots- und Altbestandesmieten
Zentral ist auch die Unterscheidung zwischen Angebotsmieten und Altbestandesmieten. Eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) erstellte Analyse der Zürcher Kantonalbank zeigt: Der BFS-Mietpreisindex stieg zwischen 2006 und 2023 um 24,4 Prozent. Wer aber seit 2006 in derselben Wohnung geblieben ist, bezahlt qualitätsbereinigt nur rund 4,9 Prozent mehr als beim Einzug. Weil die allgemeine Teuerung im gleichen Zeitraum rund 8,7 Prozent betrug, sind die Altbestandesmieten real sogar gesunken.
Dieser Befund gehört ins Zentrum der Debatte. Wer bleibt, ist durch Mietrecht, Referenzzinssatz und träge Vertragsstrukturen geschützt. Wer umziehen muss oder neu in den Markt eintritt, trifft dagegen auf Angebotsmieten, die unmittelbarer auf Knappheit reagieren. Gemäss Zürcher Kantonalbank stammt der Anstieg des BFS-Mietpreisindex nur zu einem geringen Teil aus Mietänderungen in bestehenden Mietverhältnissen. Der grösste Treiber sind steigende Angebotsmieten, die bei Mieterwechseln in den BFS-Mietpreisindex einfliessen.
Eine wachsende Bevölkerung benötigt zusätzlichen Wohnraum
Die Bevölkerung wächst, wesentlich auch durch Zuwanderung. Das Stimmvolk hat am 14. Juni 2026 einen starren Bevölkerungsdeckel abgelehnt. Wenn die Nachfrage weiter steigt, braucht es mehr Wohnraum. Mit anderen Worten: bauen, bauen, bauen.
Zusätzliche Regulierungen beseitigen die Knappheit nicht, sondern verschärfen sie. Wer Bauen verteuert, verzögert oder verhindert, verschärft das Problem. Die Wurzel liegt im Verhältnis von Nachfrage und Angebot. Mehr Wohnungen wirken nicht mechanisch, nicht sofort und nicht überall gleich. Aber ohne mehr Wohnungen steigt der Druck weiter. Die richtige Schlussfolgerung lautet deshalb: schneller planen, dichter bauen, Verfahren vereinfachen und mehr Wohnraum dort ermöglichen, wo er tatsächlich gebraucht wird.
Mietpreise, Leerstand, Teuerung und Baulandpreise im Vergleich seit 1984
Das Wichtigste in Kürze
Mehr Wohnungen dämpfen den Preisdruck. Dieser Effekt zeigt sich jedoch nicht sofort und nicht überall gleich, weil sich gleichzeitig auch Nachfrage, Baukosten, Zinsen und weitere Faktoren verändern.
Die Leerwohnungsziffer ist ein Druckmesser. Sie ist eine stichtagsbezogene Momentaufnahme des unbesetzten Wohnraums und ein Indikator für den Marktdruck, nicht für das gesamte Wohnungsangebot.
Mietpreisindex und Angebotsmieten sind nicht dasselbe. Bestehende Mietverhältnisse reagieren wegen Mietrecht, Referenzzinssatz und langfristiger Verträge nur langsam auf Marktveränderungen. Neumieter und Umziehende spüren die Knappheit deutlich stärker.
Nationale Durchschnittswerte können täuschen. Leerstand in einer Randregion entspannt den Wohnungsmarkt in Zürich, Zug, Genf oder Lausanne nicht. Entscheidend ist, dass am richtigen Ort Wohnungen entstehen, die den tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen.
Die Nachfrage wächst weiter. Ohne zusätzlichen Wohnraum nimmt der Druck auf Mieten und Wohnungssuchende zu.
Regulierung beseitigt die Wohnraumknappheit nicht. Entscheidend sind einfachere Verfahren, dichteres Bauen und mehr Wohnraum dort, wo er gebraucht wird.
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