In jeder Session werden im Bundesparlament von linker Seite Vorstösse mit Forderungen nach weiteren staatlichen Eingriffen in den Mietmarkt eingereicht. Die Stossrichtung ist immer die gleiche. Es geht darum, die Rechte der privaten Vermieter einzuschränken. Ein aktuelles Beispiel hierfür ist ein Vorstoss von Nationalrat Raphaël Mahaim. Er will das geltende Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse für die Festlegung der Mieten aus dem Gesetz eliminieren, wenn eine sogenannte Wohnungsnot herrscht.
Das geltende Mietrecht legt seit mehr als 30 Jahren fest, wann ein Mietzins zulässig oder eben missbräuchlich ist. Das Gesetz stellt zur Prüfung zwei Möglichkeiten zur Verfügung, nämlich die Ertragsberechnung oder die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat neben der kostenbezogenen Ertragsprüfung also, ganz bewusst, auch ein marktnahes Kriterium zur Verfügung gestellt. Ein Mietzins gilt als nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mieten für vergleichbare Mietobjekte liegt.
Die beiden Kriterien kommen in erster Linie bei der Festlegung der Anfangsmietzinsen in Frage. Nach gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat bei der Missbrauchsprüfung die Richtschnur «Rendite» Vorrang. Diese muss auf Basis der ursprünglichen Erwerbs- oder Erstellungskosten der Liegenschaft berechnet werden. Bei jahrzehntealten Gebäuden fehlen die erforderlichen Unterlagen oft. Es kann aber auch sein, dass die veralteten Erwerbskosten nach heutigen Wertverhältnissen derart tief sind, dass sie zu ökonomisch irrealen Mieten führen. Die Renditeprüfung kann bei solchen Altbauten gar nicht mehr angewandt werden. Das heisst: Bei über 30-jährigen Gebäuden kommt nach Bundesgericht sinnvollerweise einzig die Orts- und Quartierüblichkeit zur Mietzinsfestlegung in Frage.
Was passiert, wenn dieses Kriterium gestrichen wird? Bei der Überprüfung der Missbräuchlichkeit eines Mietzinses in einem Anfechtungsverfahren käme es zu grosser Rechtsunsicherheit. Die bewährten Überprüfungsmechanismen in der Mietrechtspraxis würden richtiggehend torpediert. Je nach Entwicklung von Wohnungsangebot und -nachfrage käme es zu einem Hin und Her bei den Kriterien der Mietzinsprüfung. Der Mieterschutz ist im geltenden Recht bereits stark ausgebaut.
Erstens muss der Anfangsmietzins in vielen Kantonen bei Wohnungsmangel mit offiziellem Formular mitgeteilt werden. Zweitens muss eine Erhöhung gegenüber dem Vormieter begründet werden. Drittens wird die Mietpartei auf das Anfechtungsrecht hingewiesen. Das Anfechtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde ist, viertens, kostenlos. Klar ist: Weitere Verschärfungen hemmen die Investitionen und führen zu … Wohnungsknappheit!
«Es ist sachgerecht, dass diese unterschiedlichen räumlichen Verhältnisse in den Planungen der 26 Kantone berücksichtigt werden.»
