Die Preise für Wohneigentum steigen weiter, die Mieten ebenfalls – wenn auch mit regionalen Nuancen. Da sind sich die Analysten von Raiffeisen, der Zürcher Kantonalbank (ZKB), von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) einig: Von einer Entspannung kann keine Rede sein.
Wohneigentum: Nachfrage bleibt stark
Gemäss Raiffeisen Schweiz hat sich der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 fortgesetzt. Die Hypothekarzinsen verharren auf tiefem Niveau, und Wohneigentum bleibt im Vergleich zur Miete attraktiv. Das Erfolgsmodell Stockwerkeigentum feiert 2025 sein 60-jähriges Bestehen – leider ist es für viele Haushalte unerschwinglich geworden. Die Raiffeisen-Ökonomen betonen, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Hauptursache für die hohen Preise bleibt.
Von einer Verkaufswelle infolge des sogenannten «Silver Tsunami» – also vermehrter Verkäufe durch pensionierte Babyboomer – sei hingegen nicht auszugehen, betont Raiffeisen. Die grosse Mehrheit der älteren Eigentümer bleibe bis ins hohe Alter in den eigenen vier Wänden. Die Wohnmobilität im Alter sei gering, und der Markt biete kaum passende Ersatzwohnungen. Der demografische Wandel werde den Markt daher eher leicht entlasten als destabilisieren.
Langfristig aber ist der Generationenwechsel unausweichlich: Bis 2045 werden die Babyboomer über 400 000 Eigenheime an die nächste Generation weitergeben – durch Erbschaften, Schenkungen oder Verkäufe. Der vielbeschworene «Tsunami» könnte also ausbleiben, doch kontinuierliche Wellen von Eigentumsübertragungen werden den Schweizer Immobilienmarkt über zwei Jahrzehnte prägen. Für die Mitglieder des Hauseigentümerverbandes bedeutet dies, dafür zu sorgen, dass auch die Nachkommen dem Verband beitreten und sich, wie die Vorgängergeneration, für die Erhaltung und den Schutz des Privateigentums einsetzen.
Mietmarkt: Leichte Entspannung, aber keine Trendwende
Die ZKB beobachtet eine weiterhin angespannte Lage. Ihr neu entwickelter Altbestandesmietindex zeigt, dass die Mieten in bestehenden Verträgen trotz der Senkung des Referenzzinssatzes nur geringfügig zurückgingen. Im Kanton Zürich sank der Index im dritten Quartal 2025 um lediglich 0,2 %. Schweizweit erhielten bisher rund 8 % der Miethaushalte eine Mietzinssenkung, in Zürich 14 %. Die Mieter zeigten sich laut ZKB zurückhaltender als in früheren Zinszyklen – wohl auch wegen Unsicherheiten bei der Teuerung.
Die Nettozuwanderung in die Schweiz ist gemäss ZKB bis August 2025 um 17 % tiefer ausgefallen als im Vorjahr. Dennoch bleiben die Leerstände auf Rekordtief. In den Städten liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,5 %, in ländlichen Gebieten bei 1 %. Die Zürcher Kantonalbank erwartet, dass sich die Situation kaum entspannen wird. Angebotsmieten dürften weiter leicht steigen.
Auch Raiffeisen bestätigt diesen Trend: Zwar sei der Aufwärtsdruck auf die Mieten etwas geringer geworden, eine Trendwende sei aber nicht in Sicht. Die Nachfrage übersteige das Angebot nach wie vor deutlich, da Baugesuche und Bewilligungen wieder rückläufig seien. Nur Grossprojekte wie jene in Genf könnten das Defizit regional leicht lindern.
Konjunktur und Zinsumfeld: Rückenwind von der SNB
Die makroökonomische Grosswetterlage bleibt volatil. Die SNB hält den Leitzins bei 0 %. Damit will sie die Preisstabilität sichern und die Wirtschaft stützen. Der schwache Euro ist für die SNB ein Glücksfall: Der starke Franken wirkt wie eine natürliche Bremse gegen Inflation und nimmt der Nationalbank den Handlungsdruck, am Markt eingreifen zu müssen. Das Wachstum der Schweizer Wirtschaft fiel im zweiten Quartal mit 0,5 % schwach aus, das Jahreswachstum dürfte laut SNB zwischen 1 und 1,5 % liegen, ein Wert, der weitgehend der Bevölkerungszunahme entspricht. Das heisst: Die Wirtschaft wächst zwar, aber fast ausschliesslich dank der Zuwanderung. Reales Pro-Kopf-Wachstum, also echter Wohlstandsgewinn, bleibt aus. Mögliche Gründe für die Abkühlung könnten die US-Zölle und die globale Unsicherheit sein, die Exporte und Investitionen belasten. Dennoch erwartet die Nationalbank mittelfristig stabile Verhältnisse und ein Inflationsniveau von 0,5 bis 0, % bis 2027 – Bedingungen, die den Immobilienmarkt weiter befeuern.
Raiffeisen und die ZKB sehen im tiefen Zinsniveau einen entscheidenden Treiber der Immobiliennachfrage. Die Raiffeisen-Ökonomen sprechen von «anhaltend äusserst attraktiven Finanzierungskonditionen», die Anleger weiterhin zu Investitionen in Renditeimmobilien drängen. Diese bleiben im Vergleich zu anderen Anlageklassen gefragt.
Hohe Preise, tiefe Leerstände, strukturelle Knappheit
Für die kommenden Monate rechnen ZKB und Raiffeisen mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Laut ZKB dürfte das Eigenheimpreiswachstum 2025 und 2026 schweizweit um 4,5 % betragen. Gleichzeitig wird die Bautätigkeit auf rund 40 000 neue Wohnungen pro Jahr geschätzt – zu wenig, um die Nachfrage zu decken.
Die SNB bestätigt in ihrem Bericht, dass die Wohnimmobilienpreise und Hypothekarkredite im zweiten Quartal 2025 stärker gewachsen seien als im Vorquartal. Der Markt bleibe also in Bewegung, wenn auch auf hohem Preisniveau.Gemäss den Beobachtungen von Raiffeisen, ZKB und FPRE bleibt der Schweizer Immobilienmarkt somit in einer paradoxen Lage: Er profitiert von stabilen Zinsen und robuster Nachfrage, leidet aber unter struktureller Knappheit. Eine Entspannung ist weder beim Wohneigentum noch bei den Mieten in Sicht – und wer auf sinkende Preise hofft, wird wohl enttäuscht werden.
Laut ZKB dürfte das Eigenheimpreis-
wachstum 2025 und 2026 schweizweit um 4,5 % betragen.
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