Die aktuelle Erhebung des Online-Wohnungsindex (OWI) von HEV Schweiz, SVIT Schweiz und dem Immobilienportal newhome zeigt: Der Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich innert Jahresfrist leicht entspannt. Mit durchschnittlich 24 Insertionstagen liegt die Ausschreibungsdauer für Mietwohnungen auf Schweizer Immobilienportalen nur einen Tag über dem tiefsten seit Beginn der Erhebung im Jahr 2015 gemessenen Wert von 23 Tagen. Die Daten wurden vom Swiss Real Estate Institute ausgewertet. Demnach ist die Zahl der online ausgeschriebenen Mietwohnungen innert Jahresfrist um vier Prozent gesunken. Gleichzeitig verlängerte sich die durchschnittliche Insertionsdauer trotz rückläufigen Angebots um einen Tag. In mehreren grossen Städten bleibt der Nachfragedruck jedoch hoch. Besonders angespannt ist die Lage in Zürich. In der Limmatstadt sank die Insertionsdauer auf 12 Tage – der tiefste je gemessene Wert einer Schweizer Grossstadt seit Beginn der Erhebung.
In der Periode April 2025 bis März 2026 waren schweizweit rund 394 000 Mietwohnungen ausgeschrieben, 17 000 weniger als in der Vorperiode. Gleichzeitig stieg die Insertionsdauer von 23 auf 24 Tage. Der Vergleich von Angebot und Ausschreibungsdauer erlaubt Rückschlüsse auf die Nachfrageentwicklung. Obwohl weniger Wohnungen auf den Markt kamen, mussten Vermieter etwas länger inserieren, bis sie einen Mieter fanden. Das spricht für eine insgesamt leicht rückläufige Nachfrage und für eine leichte Beruhigung des Marktes.
In den Hotspots bleibt der Druck hoch
Hinter dem leicht ruhigeren Gesamtbild verbirgt sich ein zweigeteilter Markt. Während sich der Markt in Teilen der Schweiz entspannt, übersteigt die Nachfrage in mehreren grossen Städten das knappe Angebot weiterhin deutlich. Entsprechend kurz bleiben dort die Insertionsdauern. In anderen Regionen ist der Markt spürbar entspannter. Zur gedämpften Umzugslust trägt einerseits bei, dass ein Teil der während der Pandemie aufgestauten Umzugswünsche inzwischen befriedigt sein dürfte. Andererseits bremst die wachsende Schere zwischen Angebots- und Bestandesmieten die Mobilität. Für viele Mieter ist es vorteilhafter, in der bisherigen Wohnung zu bleiben. Die Marktberuhigung ist damit kein flächendeckendes Phänomen. Sie zeigt sich vor allem in bereits entspannteren Märkten, während sich die Lage in stark nachgefragten Städten weiter zuspitzt.
Der Städtevergleich zeigt zugleich, dass die Lage nicht überall gleich angespannt ist. Während einzelne Städte längere Insertionsdauern und damit eine etwas entspanntere Marktlage aufweisen, wurden Mietwohnungen in neun der 15 untersuchten Städte schneller vermietet als im Schweizer Durchschnitt. Zürich sticht dabei besonders hervor. Dort sank die Dauer von 18 auf 12 Tage – der tiefste Wert, der seit Beginn der Erhebung je in einer Schweizer Grossstadt gemessen wurde. Nur in Chur war die Insertionsdauer mit 11 Tagen noch kürzer. Dahinter folgen Zürich und Zug mit je 12 Tagen, Winterthur mit 13 Tagen sowie Luzern und Davos mit je 15 Tagen. Am längsten ausgeschrieben waren Mietwohnungen in Olten mit 35 Tagen, gefolgt von Lugano mit 33 Tagen und St. Gallen mit 28 Tagen. In diesen Städten kann eher von einem Überangebot an Mietwohnungen gesprochen werden.
Die Nachfrageentwicklung hat sich gegenüber der Vorperiode deutlich verändert. Damals lagen noch alle 15 untersuchten Städte im Bereich steigender Nachfrage. In der aktuellen Auswertung sind es nur noch sechs. Zürich sticht dabei klar hervor. Trotz wachsenden Angebots sinkt die Insertionsdauer massiv, was auf eine stark gestiegene Nachfrage hinweist.
Kleineres Angebot in der Mehrheit der Kantone
In 20 von 26 Kantonen wurden weniger Wohnungen ausgeschrieben. Besonders deutlich war der Rückgang in Uri mit minus 19 Prozent, in Schaffhausen mit minus 15 Prozent sowie in Zug und Genf mit je minus 14 Prozent. Trotz sinkenden Angebots verkürzte sich die Insertionsdauer in diesen Kantonen nicht generell. In Zug verlängerte sich die Dauer von 12 auf 14 Tage, in Genf von 14 auf 16 Tage. Die längsten Ausschreibungszeiten wurden in den Kantonen Jura mit 51 Tagen (+2) und Neuenburg mit 47 (+9) Tagen registriert. Im Tessin verlängerte sich die Insertionsdauer von 30 auf 35 Tage. Eine Ausnahme bildet der Kanton Zürich. Trotz leicht wachsenden Angebots verkürzte sich die Insertionsdauer von 17 auf 14 Tage. Dies deutet auf eine weiterhin sehr hohe Nachfrage hin – Zürich bleibt ein Hotspot des Mietwohnungsmarkts.
Einordnung aus Sicht des HEV Schweiz
Die Ergebnisse zeigen aus Sicht des HEV Schweiz, dass in den Hotspots die Wohnungsknappheit vor allem ein strukturelles Angebotsproblem ist. Die Nachfrage sendet seit Jahren klare Bedarfssignale, doch das Angebot kann in stark nachgefragten urbanen Regionen nicht entsprechend ausgeweitet werden. Restriktive Rahmenbedingungen, Wohnschutzinitiativen und zusätzliche Regulierungen erschweren Projekte, schwächen Investitionsanreize und können Anbieter dazu bewegen, sich aus dem Markt zurückzuziehen. Der Wohnungsbestand wächst gerade in den grössten Städten zu langsam, obwohl diese Zentren für Berufstätige und Familien besonders attraktiv bleiben. Aus Sicht des HEV Schweiz lösen zusätzliche Markteingriffe das Problem nicht, sondern drohen, die Knappheit weiter zu verschärfen.
Online-Wohnungsindex
Die ganze Studie «Online-Wohnungsindex OWI» findet sich unter: hev-schweiz.ch
Der OWI Online-Wohnungsindex erfasst statistisch die Anzahl der im Internet ausgeschriebenen Mietwohnungen in der Schweiz. Der Index wird vom Swiss Real Estate Institute (SwissREI) erstellt im Auftrag des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV Schweiz), des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT Schweiz) und des Immobilienportals newhome. Die jährlich publizierte Studie basiert auf der Auswertung der Online-Inserate von Mietwohnungen der führenden Immobilienportale in der Schweiz.
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