Ein kontinuierlicher Unterhalt in Form von Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzungen oder der Erneuerung einzelner Bauteile verlängert die Lebensdauer von Gebäuden und kann so den Zyklus notwendiger kosten- und ressourcenintensiver Sanierungsmassnahmen deutlich verzögern. Neben der Nutzerzufriedenheit und den Sicherheitsaspekten ist ein fortwährender Gebäudeunterhalt auch wichtig für den Werterhalt und die ökologische Nachhaltigkeit einer Immobilie. Gut unterhaltene und entsprechend ausgestattete Gebäude tragen wesentlich zur Wohnzufriedenheit bei und reduzieren das Unfallrisiko.
Langfristige Planung
Der Hauptzweck des Gebäudeunterhalts besteht aber darin, die Gebrauchstauglichkeit und den damit verbundenen Werterhalt sicherzustellen. Je länger ein Gebäude seine Gebrauchstauglichkeit erfüllt, desto seltener sind tiefgreifende und materialintensive Eingriffe in die Bausubstanz notwendig. Dadurch kann der Anteil an grauer Energie – also von Energie, die für die Herstellung, den Transport und die Entsorgung eines Produkts aufgewendet werden müssen – über den Gesamtlebenszyklus und somit auch der ökologische Fussabdruck minimiert werden.
Ein kontinuierlicher und optimierter Gebäudeunterhalt bringt aber je nach Liegenschaft auch verschiedene Herausforderungen mit sich. Vielfach verlangen begrenzte finanzielle Mittel, dass Unterhaltsarbeiten priorisiert werden oder die Gebäudetypologien erfordern spezifische Fachkenntnisse und altersbedingt vielleicht sogar besondere Unterhaltsmassnahmen, wie dies bei denkmalgeschützten Gebäuden oftmals der Fall ist. Es lohnt sich daher immer, den Gebäudezustand regelmässig zu erfassen und die Unterhaltsarbeiten langfristig zu planen – im Idealfall unter Beizug von Fachkräften. So können Massnahmen systemisch priorisiert und aufeinander abgestimmt werden.
Achtsamkeit und bewusste Kontrolle
Es lohnt sich, den Zustand der einzelnen Gebäudeteile, Apparaturen und Installationen periodisch etwas genauer zu betrachten – etwa im Frühling, wenn man den Frühjahrsputz in Angriff nimmt. Über den Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg sind Kontrollen und ein entsprechender Gebäudeunterhalt zur Wahrung der Bausubstanz unerlässlich.
Ein Grossteil der Mängel ist ohne fachliches Grundwissen auch als Laie optisch erkennbar, wie beispielsweise kleine Risse, abgeblätterte oder vergilbte Farbanstriche, spröde Dichtungen, wacklige oder klemmende Scharniere bis hin zu Fugen und Dichtungsbändern, die ihre Funktion nicht mehr erfüllen. Wer solche Entdeckungen notiert und vielleicht sogar fotografisch festhält, kann über die Jahre den Verlauf dokumentieren. Dadurch lässt sich schnell ableiten, ob der Zustand stabil ist oder ob er sich kontinuierlich verschlechtert hat.
Fachperson für Ursachenermittlung
Zu bedenken ist, dass nicht jeder Mangel sofort behoben werden muss und verschiedene Mängel auch eine unterschiedliche Bedeutung für das weitere Vorgehen haben. Leichte Spannungsrisse durch Hitze und Kälte in Farbanstrichen gefährden die Bausubstanz im Vergleich zu auftretender Feuchtigkeit in der Regel kaum. Insofern sollte man auf seinen Kontrollgängen eindringendem Wasser oder Kondenswasserbildung besondere Aufmerksamkeit schenken. Insbesondere wenn bereits ein Modergeruch festgestellt wird, besteht meist Handlungsbedarf. Es lohnt sich, eine Fachperson zur Ursachenermittlung beizuziehen, um nicht in Eigenregie vielleicht sogar kontraproduktive Massnahmen einzuleiten. Im Falle sogenannter kosmetischer Mängel wie Haarrisse in Anstrichen oder kleinere Schäden an Oberflächen und Bodenbelägen ist kein sofortiges Handeln nötig. Kosmetische Mängel können gebündelt und gemeinsam mit grösseren Renovationsarbeiten zu einem späteren Zeitpunkt behoben werden.
Checklisten nach Gegebenheiten und Bedürfnissen
Checklisten helfen, schnell einen Überblick über die notwendigen Arbeiten zu erhalten und sich besser orientieren zu können. Unterhaltsarbeiten unterliegen einer Periodizität und können sich auch nach nicht gebäudespezifischen, externen Faktoren richten, etwa ein Mieterwechsel. Regelmässig wiederkehrende Reinigungsarbeiten, vor allem im Aussenbereich, sind oftmals abhängig von der Jahreszeit und den lokalen Witterungsbedingungen. So macht es sicher Sinn, vor dem Winterbeginn Wasserrinnen und Abflussschächte von Laub und losen Ästen zu befreien.
Über den Winter lohnt es sich, Gerätschaften wie Rasenmäher und Gartenwerkzeuge zu reinigen oder nötigenfalls Servicearbeiten durchführen zu lassen, damit diese mit dem Frühlingserwachen auch wieder optimal einsatzfähig sind.
Tipps für einen ganzheitlichen Gebäudeunterhalt
Der Lebenszyklus von Gebäudeteilen gibt grob an, wann es zum Erhalt der Funktionstauglichkeit nicht mehr reicht, nur zu pflegen, zu reinigen oder zu richten, und wann somit Elemente erneuert oder ganze Bauteile ersetzt werden müssen. Eine visuelle Kontrolle zeigt bei aufmerksamer Betrachtung der Bauteile meist rasch den Handlungsbedarf.
Vor allem in Nasszellen wie dem Badezimmer ist es sinnvoll, lose oder spröde Kittfugen schnellstmöglich zu ersetzen, um drohende Folgeschäden durch eindringende Feuchtigkeit in die Baukonstruktion zu verhindern. Wer den Gebäudeunterhalt systematisch angeht, dabei langfristig plant und dringende Mängel umgehend behebt, sorgt für einen maximalen Werterhalt seiner Bausubstanz.
Die Prozesse
Analyse Gebäude und Bauteile
● Gebäude als Ganzes / einzelne Bauteile
● Bedürfnisse Bewohner / Nutzer
● Finanzen
Langfristplanung
● Fokus über 10 Jahre
● Lebenszyklus Haus versus Bewohner
● Entscheid Massnahmen
Unterstützer
● Fachplaner, Installateur
● Berater (Energieberatung)
● Geak-Experte, Sanierungs-Experte
Umsetzung
● Schritt für Schritt
● Prioritäten setzen
● Massnahmen bündeln / Etappierung prüfen
Mit dem Ratgeber «Unterhalts- und Erneuerungsplanung» (siehe Kasten) bietet der HEV Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern eine Hilfestellung beim Gebäudeunterhalt. Für eine langfristige Planung empfiehlt sich das Beiziehen einer Fachperson.
Ratgeber zum Thema
Buch «Unterhalts- und Erneuerungsplanung»
Der Ratgeber des HEV Schweiz führt den Eigentümer von Bauteil zu Bauteil durch das ganze Gebäude und beschreibt den jeweils sinnvollen Unterhalt. Tabellarisch wird angegeben, welche Bauteile in welchen Zyklen kontrolliert werden sollten und was es speziell zu beachten gilt. Der zweite Teil des Buches widmet sich der Kostenplanung durch Kennzahlen und der finanziellen Planung des Erneuerungsfonds. Diese Informationen schaffen ein grundlegendes Verständnis für die Erstellung eines Werterhaltungsplans.
Mit dem Buch erhält der Leser zudem Zugang zu digitalen Checklisten, zu einem Unterhaltsjournal und zum Tool «Kostenplanung Gebäudeerneuerung» auf der Website des HEV Schweiz.
Autor: Thomas Ammann, dipl. Architekt FH, 1. Auflage 2017, unveränderter Nachdruck Dezember 2021, 97 Seiten, Fr. 34.50 für Mitglieder / Fr. 39.50 für Nichtmitglieder.
Preise inkl. MWST, zuzüglich Versandkosten. Weitere Informationen und Bestellung: hev-shop.ch/drucksachen, info@hev-schweiz.ch oder telefonisch unter: 044 254 90 20
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