Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt Eigentümer oft vor rechtliche Herausforderungen. Nicht selten kommt es zu unerwarteten Schwierigkeiten, die sich mit entsprechendem Fachwissen vermeiden liessen.
Der «Eigenbedarf» ist ein legitimes und anerkanntes Kündigungsmotiv, wenn der Eigentümer die vermietete Wohnung künftig selbst bewohnen oder beispielsweise Familienangehörigen zur Verfügung stellen möchte. Dabei sind zwei Kündigungsarten zu unterscheiden:
● Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs
Grundsätzlich kann jeder Vermieter ein laufendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Eigenbedarf für sich selbst oder für nahe Verwandte besteht – etwa bei Rückkehr aus dem Ausland. Neben dem Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst, für Verwandte oder Verschwägerte, gilt es auch als berechtigtes Interesse, dass der Eigentümer die Mietsache Angestellten (z. B. einem Hauswart oder Pflegepersonen) oder aber auch Freunden oder Bekannten zur Verfügung stellt.
Bei einer ordentlichen Kündigung sind stets die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine sowie die gesetzlichen Formvorschriften einzuhalten. Der Eigenbedarf muss dabei nicht dringend sein; ein nachvollziehbarer und ernsthafter Nutzungswunsch genügt.
● Ausserordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs
Nur der Neuerwerber einer Liegenschaft hat zusätzlich ein ausserordentliches Kündigungsrecht wegen dringenden Eigenbedarfs. Wird die vermietete Immobilie veräussert, kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin ausserordentlich kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Aber aufgepasst: Der Erwerber ist zur ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 261 OR erst dann berechtigt, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch (Eintrag im Tagebuch) stattgefunden hat. Eine vorher ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Verpasst der neue Eigentümer diesen ersten gesetzlichen Kündigungstermin nach Eigentumsübertragung, ist er an die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine gebunden und hat das ausserordentliche Kündigungsrecht verloren. Der Begriff des dringenden Eigenbedarfs bedeutet einen aktuellen und ernst gemeinten Bedarf. Dieser ist als erfüllt zu betrachten, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen objektiv nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung des erworbenen Objekts für längere Zeit zu verzichten. Dringender Eigenbedarf setzt keine Notlage des Eigentümers voraus. Nicht ausreichend ist jedoch ein nur hypothetischer künftiger Bedarf.
Formvorschriften bei der Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kündigung dem Mieter schriftlich und auf dem kantonal genehmigten Formular mitzuteilen. Ohne dieses Formular ist die Kündigung nichtig. Kündigt der Vermieter ordentlich, so muss die Kündigung nicht begründet werden. Auf Verlangen des Mieters ist jedoch eine Begründung nachzureichen. Anders sieht es aus bei einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 261 OR: Diese muss immer eine Begründung enthalten, um gültig zu sein. Unabhängig davon ist es empfehlenswert, jede Eigenbedarfskündigung zu begründen und klar darzulegen, für wen und warum der Eigenbedarf geltend gemacht wird.
Schlichtungsverhandlung und Erstreckung
Ist der Mieter mit der Kündigung nicht einverstanden, kann er sie innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. Im Schlichtungsverfahren trägt der Vermieter die Beweislast für den geltend gemachten Eigenbedarf. Stellt sich heraus, dass der angegebene Grund bloss vorgeschoben wurde, oder lässt sich der Eigenbedarf nicht eruieren, gilt die Kündigung als missbräuchlich und ist entsprechend unwirksam.
Selbst wenn die Kündigung nicht missbräuchlich ist, kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Wird die Kündigung zwar angefochten, aber nicht als missbräuchlich beurteilt, prüft die Schlichtungsbehörde die Erstreckung sogar von Amtes wegen. Dabei werden die Interessen des Eigentümers an der Nutzung seiner Liegenschaft und die Härte der Kündigung für den Mieter gegeneinander abgewogen. Sogar bei Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs ist eine Erstreckung nicht ausgeschlossen. Die maximale Erstreckungszeit bei Wohnungen beträgt total vier Jahre.
Kurse für HEV-Mitglieder
Die WISS bietet praxisnahe WISS / HEV-Sachbearbeiterkurse für den Einstieg und die Vertiefung in die Immobilienwirtschaft. Die Kurse richten sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, Mitarbeitende in Verwaltungen sowie Quereinsteigende. HEV-Mitglieder profitieren von 10 Prozent Rabatt. Die nächsten geführten Kurse starten ab August 2026. Ergänzend bietet die WISS ab Juli 2026 kompakte Online-Lerneinheiten zu ausgewählten Immobilienthemen an; diese sind vom HEV-Rabatt ausgenommen. Mehr Informationen: wiss.ch/immobilien
Ratgeber Recht
