Wohnen im Alter: Verkauf der Immobilie gegen Wohnrecht

Oft stellt sich die Frage nach der geeigneten Wohnart im hohen Alter. Dabei wird nicht selten das aktuell bewohnte Einfamilienhaus oder die Wohnung ein Thema. Der Verkauf des Wohneigentums gegen Wohnrecht, sei es mit lebenslangem oder mit befristetem Wohnrecht, ist eine interessante Möglichkeit, im Eigenheim wohnen zu bleiben. Der Verkauf des Hauses oder der Wohnung mit lebenslänglichem oder befristetem Wohnrecht oder Nutzniessung ermöglicht sofortigen Kapitalzuwachs. Das Eigentum geht über, aber die Nutzung bleibt bestehen. Durch den Verkauf mit Nutzniessung erhält man mehr Rechte als nur mit einem Wohnrecht. Als Nutzniesser könnte man das Objekt auch weitervermieten, und so zudem eine Mieteinnahme generieren. Im Kaufvertrag werden diese Aspekte individuell geregelt.

Die Formalitäten müssen für Verkäufer und Käufer stimmig sein. In der Schweiz wird das Haus oder die Wohnung oft an direkte Erben oder Familienangehörige überschrieben. Die hiesigen privaten Investoren haben sich noch nicht konkreter damit befasst, wie z. B. in Frankreich. Dort warten junge Familien gerne einige Jahre auf ein Haus, das sie alsdann mit ihren schulpflichtigen Kindern beziehen können. Als Anlageobjekt eignet es sich ebenfalls, da die Wertsteigerung ohne Kostenfolge, und eher geringen Risiken, eine lukrative Rendite generiert.

Gründe, mit Wohnrecht zu verkaufen

Ein wichtiger und sowohl meistgenannter Grund ist die aktuelle Finanzlage und die Sicherstellung des rechtzeitigen Erbvorbezuges der direkten Nachkommen. Oft stehen auch persönliche Ziele im Vordergrund. Man schätzt die Nachbarn, hat Freunde im nahen Umfeld und ist sehr gut eingerichtet. So möchte sich kaum jemand von seinen persönlichen Sachen trennen. Und vor allem – man will die Selbstständigkeit bewahren!

Mit fortschreitendem Alter fallen aber viele Haushaltsthemen an, die den Alltag erschweren. Nicht jede und nicht jeder hat im näheren Umfeld Familie oder Freunde, die wöchentlich oder täglich Unterstützung bieten können. Zwingend müssen private Haushaltsdienstleistungen und Pflegehilfen organisiert werden, was teuer zu stehen kommt.

Vorgehen beim Verkauf gegen Wohnrecht oder Nutzniessung

Um für den Verkäufer und den Käufer die bestmögliche Situation zu schaffen, ist es ratsam, den Verkauf überlegt anzusteuern. Reden Sie mit der Familie, mit Freunden, und eruieren Sie, was das Umfeld vorhat. Möchte ein Bekannter das Haus kaufen? Wo wohnen Ihre Nächsten oder wie oft erhalten Sie Besuch? Wie ist die Wohnlage? Hat es genügend Einkaufsmöglichkeiten und wie weit ist die nächste Busstation entfernt? Warum und wie lange möchten Sie in diesem Haus oder in dieser Wohnung bleiben? Nicht alle Menschen im Alter werden hilfsbedürftig. Man kann bis ins hohe Alter gesund bleiben und selbstständig sein! Aufgrund der vielen verschiedenen Faktoren kann ziemlich genau entschieden werden, wie lange man noch im Haus wohnen möchte. Nicht immer muss es «lebenslänglich» sein. Vielleicht noch vier Jahre, und dazwischen eine grosse letzte Weltreise organisieren und danach woanders wohnen? Vielleicht möchte man ein Wohnmobil anschaffen und die kommenden Jahre einige Exkursionen erleben, oder sich den langersehnten Wunsch eines tollen Sportautos erfüllen.

Wohnrecht oder Nutzniessung?

Egal, welche Verkaufsform man wählt: Wichtig sind klare Verhältnisse mit dem Käufer, ein gut formulierter Kaufvertrag und dass die öffentliche Beurkundung sowie der Eintrag ins Grundbuch nicht vergessen gehen. Beim Nutzniessungsrecht lässt sich eine Immobilie jederzeit vermieten und der Mietzins gehört dem Nutzniesser. Beim Wohnrecht ist dies ohne andere Regelung nicht möglich. Auch die Kostentragung sollte idealerweise klar geregelt sein. Beim Wohnrecht trägt der Wohnrechtsnehmer die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts. Nutzniesser tragen zusätzlich weitere Kosten wie Hypothekarzinsen.

Befristetes Wohnrecht oder Nutzniessung?

Bei einer Befristung des Wohnrechts oder des Nutzniessungsrechts ist für beide Parteien klar, wie lange man noch im Eigenheim verbleiben wird. Es findet sich so leichter eine Käuferschaft, da es für Investoren – zum Beispiel eine junge Familie – wichtig ist, zu wissen, wann spätestens eingezogen werden kann. Zum Beispiel zum Zeitpunkt des Schuleintritts der Kinder. Diese Lösung erlaubt einen zielgerichteten Umzug in eine andere Nachbarschaft oder das Überbrücken der Wartezeit bis zum Einzug in die gewählte Alterssiedlung.

Steuerliche Aspekte

Bei Überschreibungen an die eigenen Kinder gibt es drei Möglichkeiten: Verkauf, Erbvorbezug oder Schenkung. Die Grundstückgewinnsteuer fällt in jedem Fall an. Diese ist aber kantonal unterschiedlich geregelt. Je nach Kanton und dem Verwandtschaftsgrad gibt es Freibeträge, auf die keine Erbschaftssteuer entrichtet werden muss. Bei der Überschreibung an die eigenen Kinder entfallen in der Regel die Erbschaftssteuern und in den meisten Kantonen kann in dem Fall die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Aber es entsteht eine Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erben, z. B. den Geschwistern. Grundsätzlich gelten bei der Schenkung an die Kinder die gleichen Rahmenbedingungen wie bei einem Erbvorbezug. Es ist empfehlenswert, den Verkehrswert der Liegenschaft professionell schätzen zu lassen. Der Marktwert sollte nicht zu sehr unterschritten werden.