Dienstbarkeiten sind weder ersitzbar noch versitzbar

In der Schweiz existieren rund vier Millionen Grundstücke. Wer ein Grundstück kauft, verschafft sich mit einem Blick in das Grundbuch Klarheit über die Rechte, Lasten und Pflichten, die mit der Nutzung des Grundstücks verbunden sind. Es handelt sich dabei um die privatrechtlichen Dienstbarkeiten. Neben diesen gibt es noch die öffentlich-rechtlichen Einschränkungen, die zu beachten sind, beispielsweise die Bauordnung und der Zonenplan. Letztere sind nicht Gegenstand dieses Beitrags.

Inhaltvon Dienstbarkeiten

Der Inhalt einer Dienstbarkeit kann von den Beteiligten weitgehend frei festgelegt werden. Allerdings muss es sich (aus der Sicht des belasteten Grundstücks) um ein Dulden oder um ein Unterlassen handeln.

Dazu zwei Beispiele: Der Eigentümer eines Grundstücks duldet gewisse Eingriffe, beispielsweise ein Wegrecht zugunsten des Nachbarn. Oder der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet sich, ein Gebäude nur bis zu einer gewissen Höhe zu erstellen, obschon er nach der kommunalen Bauordnung höher bauen dürfte.

Arten von Dienstbarkeiten

Es wird unterschieden zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten. Bei einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks belastet, während der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks berechtigt ist (Beispiele: Wegrecht, Leitungsrecht).

Bei einer Personaldienstbarkeit ist ebenfalls der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet. Berechtigt ist hier allerdings eine bestimmte Person (Beispiele: Wohnrecht, Nutzniessung).

Die Dienstbarkeiten sind untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Bei einer Veräusserung des Grundstücks gehen sie mit den damit verbundenen Rechten und Pflichten ohne Weiteres auf den Erwerber über.

Errichtung einer Dienstbarkeit

Dienstbarkeiten müssen klar und eindeutig formuliert sein, damit die Ausübung – oder die allfällig spätere Auslegung – keine Schwierigkeiten verursacht.

Der Gesetzgeber hat deshalb vorgeschrieben, dass die Errichtung einer Dienstbarkeit öffentlich beurkundet werden muss. Beschränkt sich die Ausübung der Dienstbarkeit nur auf einen Teil des Grundstücks, und ist die örtliche Lage im Vertrag nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie zusätzlich in einem Plan für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen.

Bei diesem Plan handelt es sich um einen Geometerplan oder einen aus dem kantonalen Geoportal ausgedruckten Plan, auf dem die anerkannten Grundstücksgrenzen ersichtlich sind. Ob mit oder ohne Plan: Es empfiehlt sich in jedem Fall, den Zweck der Dienstbarkeit im Vertrag genau zu umschreiben, um Klarheit für die Zukunft zu schaffen.

Grundbucheintrag ist nötig

Die Dienstbarkeit entsteht erst mit dem Grundbucheintrag. Die Grundbuchanmeldung besorgt üblicherweise der mit der Beurkundung beauftragte Notar. Die Grundbuchwirkung wird dabei stets auf den Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung zurückbezogen. Ein allfälliger Geschäftsrückstand beim Grundbuchamt spielt somit keine Rolle.

Entgegen einer verbreiteten Meinung ist die Ersitzung (siehe Infokasten unten rechts) einer Dienstbarkeit grundsätzlich nicht möglich. Wer also während längerer Zeit ein Wegrecht mit Zustimmung des belasteten Eigentümers beansprucht hat, kann gegenüber einem neuen Eigentümer nicht Gewohnheitsrecht geltend machen. Es gilt der Grundbucheintrag – und dieser fehlt hier.

Dauer einer Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit dauert grundsätzlich bis zum Zeitpunkt ihrer Löschung im Grundbuch. Diese erfolgt durch eine schriftliche Erklärung des Berechtigten, der sein Begehren persönlich beim Grundbuchamt anmelden kann. Der belastete Eigentümer hat nicht mitzuwirken. Der Grund der Löschung muss gegenüber dem Grundbuchamt nicht angegeben werden.

Mit der Löschung im Grundbuch geht die Dienstbarkeit unter. Personaldienstbarkeiten – wie ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung – dauern bis zum Ableben des Berechtigten. Ist eine Dienstbarkeit hingegen zeitlich limitiert, geht sie mit dem Zeitablauf unter.

Nichtausübung einer Dienstbarkeit

Die Nichtausübung einer Dienstbarkeit führt nicht zum Untergang der Dienstbarkeit. Allein die Tatsache, dass eine Dienstbarkeit während längerer Zeit weder ausgeübt noch geltend gemacht worden ist, führt zu keiner Versitzung (siehe Infokasten unten rechts). Es ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, eine Dienstbarkeit während Jahrzehnten nicht auszuüben und dann, eines Tages, doch geltend zu machen.

Unser Schweizer Recht kennt keine Verjährung von Dienstbarkeiten. In Frankreich ist die Rechtslage übrigens anders: Dort geht eine Dienstbarkeit unter, wenn sie während dreissig Jahren nicht ausgeübt worden ist.

Ablösung oder Verlegung einer Dienstbarkeit

Sofern der Berechtigte an einer Dienstbarkeit kein Interesse mehr hat, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks beim Gericht ihre Löschung verlangen.

In einem solchen Fall muss geprüft werden, ob der Berechtigte noch ein Interesse daran hat, die Dienstbarkeit zum ursprünglichen Zweck auszuüben. Bei einem bloss geringen Interesse kann die Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise gerichtlich abgelöst werden.

Belastet eine Dienstbarkeit nur einen Teil des Grundstücks, so kann der Eigentümer, wenn er ein Interesse nachweist und die Kosten übernimmt, die Verlegung auf eine andere, für den Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle verlangen (z. B. Wegrecht).

Rechtsauslegung

Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt das Gesetz eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag, der ein Stichwort beinhaltet (beispielsweise «Wegrecht»). Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend.

Nur wenn der Eintrag unklar ist, darf auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden, d. h. auf den Dienstbarkeitsvertrag, der den Inhalt der Dienstbarkeit im Detail umschreibt (Wortlaut). Ist auch der Wortlaut nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

Fazit

Damit eine Dienstbarkeit rechtsgültig ist und somit auch ausgeübt werden kann, muss die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein. Eine Ersitzung ohne Grundbucheintrag oder eine Versitzung mit Grundbucheintrag sind nicht möglich. Wichtig ist deshalb, dass die Ausübung präzise im Dienstbarkeitsvertrag umschrieben ist, damit sich die späteren Erwerber des Grundstücks nicht plötzlich mit Auslegungsproblemen konfrontiert sehen.

Damit eine Dienstbarkeit rechtsgültig ist und somit ausgeübt werden kann, muss sie im Grundbuch eingetragen sein.