Für die Wohnungsknappheit gibt es Ursachen – und Lösungen

Die in wenigen Regionen herrschende Wohnungsknappheit ist Ausdruck einer strukturellen Entwicklung, bei der eine kontinuierlich steigende Nachfrage auf ein politisch und regulatorisch zunehmend eingeschränktes Angebot trifft. Wer wirksame Lösungen erarbeiten will, muss daher verstehen, wo die Ursachen dieser Knappheit liegen und wie sie sich räumlich ausprägt.

Wo Arbeitsplätze entstehen, steigt der Wohnungsdruck

Zürich ist ein äusserst attraktiver Wirtschafts- und Lebensraum mit einer der höchsten Lebensqualitäten weltweit. Die Region profitiert von urbaner Dynamik, einem zentrumsnahen und hervorragend erschlossenen Flughafen sowie einem Arbeitsmarkt, auf dem kontinuierlich neue Arbeitsplätze entstehen. Wer aus dem Ausland in die Schweiz zieht, orientiert sich häufig am Wirtschaftsraum Zürich. Städte wie Zug, Uster oder Winterthur zählen aufgrund der ausgezeichneten ÖV-Verbindungen und direkten Autobahnanbindungen faktisch zu diesem Raum. Gleichzeitig zieht es zunehmend auch Menschen aus dem Inland in die Limmatstadt — Studierende, Erwerbstätige, sowie Personen, die das pulsierende Stadtleben schätzen.

Eine vergleichbare Zentrumsfunktion auf regionaler Ebene übernehmen Genf und Lausanne in der Westschweiz sowie, in geringerem Masse, Basel, Bern und Luzern. Hinzu kommen stark nachgefragte Feriendestinationen, hauptsächlich in den Kantonen Wallis und Graubünden, an denen der Wohnungsmarkt ebenfalls erheblich unter Druck steht.

Die demografische Entwicklung treibt die Nachfrage an

Die Schweiz verzeichnet seit Jahren eine starke Zuwanderung. Allein 2024 betrug die Nettozuwanderung gemäss Bund 83 392 Personen – das entspricht in etwa der Bevölkerung der Stadt Luzern. Parallel dazu nimmt die Zahl der Einpersonenhaushalte kontinuierlich zu. Gründe dafür sind unter anderem die Alterung der Gesellschaft, eine wachsende Zahl von internationalen Studierenden, zunehmender Wohlstand sowie eine fortschreitende Individualisierung der Lebensformen. Haushalte mit drei oder mehr Personen werden dagegen seltener.

Auch regulatorische und rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Wohnungsmarkt. Ein Beispiel dafür sind Scheidungen, nach denen aus einem Haushalt häufig zwei Haushalte entstehen. Damit beide Elternteile ihre Kinder betreuen und beherbergen dürfen, setzen Gerichte und Behörden geeignete Wohnverhältnisse voraus – beide Elternteile müssen über kindergerechten Wohnraum verfügen. Dadurch steigt der Wohnflächenbedarf pro Familie deutlich an.

Ein weiteres Beispiel ist der Wohnraumbedarf der Studierenden. Viele junge Menschen aus dem In- und Ausland benötigen für die Dauer ihres Studiums Wohnraum am Studienort – oft in Städten, in denen bereits Wohnungsknappheit herrscht. In Zürich sind es rund 60 000 bis 70 000 Studierende. Ein Teil von ihnen behält gleichzeitig Wohnraum am bisherigen Wohnort, wodurch zusätzlicher Wohnraum gebunden wird und die pro Kopf beanspruchte Wohnfläche weiter zunimmt.

Verdichtung allein löst die Wohnungsnot nicht

Um die schweizweite Wohnraumnachfrage zu decken, müsste jedes Jahr eine neue Stadt in der Grössenordnung von Luzern gebaut werden. Da dies nicht geschieht, gerät der bestehende Wohnungsbestand zunehmend unter Druck. Zudem sollte diese «neue Stadt» nicht irgendwo entstehen, sondern genau dort, wo bereits sehr viele Menschen wohnen, leben und arbeiten.

Doch ausgerechnet dort, wo bereits sehr viele Menschen wohnen, leben und arbeiten, besteht ein strukturelles Problem: Bauen auf der grünen Wiese – ohne vorgängigen Rückbau bestehender Gebäude – ist in den meisten Städten faktisch kaum mehr möglich. Der Rückbau von Altbauten entzieht dem Markt während zwei bis drei Jahren Wohnraum und verschärft die Knappheit kurzfristig zusätzlich. Alte Wohnungen werden durch neue ersetzt, ohne dass automatisch zusätzlicher Wohnraum entsteht. Um den Wohnungsbestand netto um 100 Einheiten zu erhöhen, müssen 144 neue Wohnungen gebaut werden.

Zur effektiven Bekämpfung der Wohnungsknappheit braucht es deshalb neue Bauzonen. Ein historisches Beispiel zeigt, dass rasche Lösungen möglich sind: Die zwischen 1965 und 1975 erstellten Göhner-Siedlungen wurden in kurzer Zeit realisiert und bieten heute rund 20 000 Menschen Wohnraum. Auch Städte und Gemeinden können davon profitieren, etwa durch Mehrwertabgaben, zusätzliche Steuerzahler sowie durch die Möglichkeit, bei Um- oder Neueinzonungen Auflagen wie Anteile an bezahlbarem Wohnraum festzulegen.

Mehrere Bremsfaktoren

Ein zentrales Hindernis im Wohnungsbau sind langwierige Bewilligungsverfahren. Zwischen Baugesuch und Bewilligung vergehen in der Schweiz durchschnittlich rund 140 Tage – deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren. In Städten wie Zürich oder Genf dauern Verfahren oft erheblich länger. Solche Verzögerungen erhöhen Kosten und Planungsunsicherheit und bremsen neue Projekte

Diese Bremse lässt sich lösen. Digitale Baubewilligungsverfahren können Abläufe vereinfachen, Transparenz schaffen und so die Verfahren beschleunigen. Dies soll jedoch nicht zulasten der Möglichkeit gehen, Gesuche weiterhin in Papierform einzureichen, sondern als ergänzendes Angebot bestehen.

Einsprachen und Rekurse verzögern zahlreiche Bauvorhaben. Wie eine Studie des Bundes zeigt, stellen Rechtsmittel eine bedeutende Hürde für die Wohnraumproduktion dar. Oft werden Einsprachen erhoben, ohne dass eine direkte Betroffenheit besteht, was Projekte unnötig verzögert. Schweizweit wird rund jedes zehnte Bauprojekt selbst nach erteilter Bewilligung – und damit nach Behandlung aller Einsprachen – aufgrund von Rekursen nicht realisiert, wodurch jährlich mehrere tausend Wohnungen verloren gehen.

Nötig sind deshalb klarere Regeln bei Einsprachen und Rekursen, eine stärkere Ausrichtung auf tatsächliche Betroffenheit sowie Instrumente gegen missbräuchliche Verzögerungen, etwa durch Kostenbeteiligungen oder Schadenersatzmöglichkeiten.

Die Instrumente zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit sind bekannt: schnellere Verfahren, zusätzliche Bauzonen, weniger regulatorische Hürden sowie gezielte Anreize zur besseren Nutzung bestehender Bauflächen. Zusätzliche Eingriffe wie staatliche Vorkaufsrechte oder Verschärfungen im Mietrecht hingegen verstärken die Knappheit. Wer mehr Wohnraum schaffen will, muss das Bauen erleichtern, statt weiter erschweren.