Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis des Hauseigentümerverbands Schweiz in Zusammenarbeit mit dem Immobilienportal ImmoScout24 sowie dem Swiss Real Estate Institute der Hochschule für Wirtschaft Zürich analysiert die Inserate für Einfamilienhäuser (EFH) im Zeitraum von Juli 2024 bis Juni 2025. Die ausgewerteten Inserate stammen von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate in der Schweiz während des Untersuchungszeitraums.
Markt für Einfamilienhäuser konsolidiert sich
Das aussergewöhnlich starke Angebotswachstum von Einfamilienhäusern aus dem Vorjahr setzte sich zwischen Juli 2024 und Juni 2025 nicht fort. Schweizweit wurden 77 517 Objekte online ausgeschrieben, rund 3,4 % mehr als im Jahr zuvor. 2023 / 2024 lag der Zuwachs jedoch noch bei 36 %. Mit dem leicht höheren Angebot ging eine moderate Verlängerung der Insertionsdauer einher. Einfamilienhäuser blieben im Berichtszeitraum durchschnittlich 79 Tage online und damit knapp 4 % länger als im vorhergehenden Analysezeitraum. Der gleichzeitige prozentuale Anstieg von Angebotsmenge und Insertionsdauer deutet auf eine konstante Nachfrage hin – dies trotz deutlich sinkender Hypothekarzinsen seit März 2024. In einzelnen Regionen schwächte sich die Nachfrage sogar leicht ab.
Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, unterstreichen die Ergebnisse der aktuellen Auswertung, dass sich der Eigenheim-Markt nach einer Zeit des starken Wachstums nun in einer Konsolidierungsphase befindet: «Nach der zuvor deutlichen Angebotsausweitung überrascht es wenig, dass sich das Marktgeschehen nun wieder verlangsamt. Unabhängig vom steigenden Angebot in der Schweiz kann dieses Mehr an Objekten gesamtschweizerisch dank einer intakten Nachfrage nach wie vor absorbiert werden.» Gleichzeitig betont Waeber, dass eine grössere Angebotsvielfalt für beide Marktseiten neue Anforderungen mit sich bringt: «Für Käufer ist es nun besonders wichtig, den Markt im Auge zu behalten und sorgfältig zu vergleichen. Gleichzeitig haben Interessierte zeitlich etwas an Spielraum gewonnen.» Auf der Angebotsseite hingegen steige der Wettbewerb, so Waeber weiter. Eine professionelle und aussagekräftige Präsentation der Objekte werde damit noch entscheidender für einen erfolgreichen Verkauf, insbesondere für die Realisation der entsprechenden Preisvorstellung.
Nachfrage: Zentralschweiz schliesst zu Zürich auf
Auch wenn sich die Insertionsdauer gesamtschweizerisch verlängerte, zeigt sich regional ein differenziertes Bild. In der Zentralschweiz und im Espace Mittelland verkürzte sich die durchschnittliche Ausschreibungszeit spürbar. Die Zentralschweiz liegt mit 54 Insertionstagen nur noch zwei Tage hinter der bisher unangefochtenen Nummer eins: der Region Zürich mit 52 Tagen.
Am anderen Ende des Spektrums liegen Genf, Waadt / Wallis und das Tessin, wobei Letzteres trotz einer Verkürzung der Insertionsdauer um elf Tage nach wie vor das Schlusslicht bildet. Hier muss ein Einfamilienhaus mehr als zweieinhalbmal so lange inseriert werden wie in Zürich, bis es verkauft ist. Immerhin konnte das Tessin mit diesem deutlichen Rückgang den Abstand zum übrigen Feld leicht verringern. Deutlich längere Insertionszeiten als in der Vorperiode verzeichneten hingegen die Westschweizer Kantone: In Genf verlängerte sich die Vermarktungsdauer merklich um zwölf Tage, und auch in Waadt / Wallis dauerte der Verkauf rund acht Tage länger als bisher. In den übrigen Regionen, darunter auch Zürich, gab es dagegen nur sehr moderate Veränderungen.
Steigende bzw. abnehmende Nachfrage teilt Regionen
Obwohl die Nachfrage nach Einfamilienhäusern gesamtschweizerisch konstant bleibt, driften die Regionen bei genauer Betrachtung stärker auseinander als in der Vergangenheit. Während im vorherigen Analysezeitraum in allen Regionen noch eine steigende Nachfrage zu beobachten war, ist dies 2024 / 2025 nicht mehr der Fall. Etwa die Hälfte der untersuchten (Sub-)Regionen verzeichnet weiterhin eine zunehmende Nachfrage, während sie sich in der anderen Hälfte stabilisiert oder abgeschwächt hat.
Eine zunehmende Nachfrage zeigt sich dabei insbesondere im Tessin, in der Zentralschweiz, im Espace Mittelland und in der Ostschweiz. Im Tessin ist die Zahl der Online-Inserate deutlich gestiegen (plus 8,7 %), während sich die Insertionsdauer verhältnismässig stark verkürzt hat (minus 9,2 %). Ein ähnliches Muster zeigt sich in der Zentralschweiz und im Espace Mittelland. In Genf, Waadt / Wallis und, wenn auch weniger ausgeprägt, in Zürich zeigt sich hingegen eine abnehmende Nachfrage.
Für Peter Ilg, Studienleiter und Leiter des Swiss Real Estate Instituts, deutet das weiterhin steigende Angebot an Einfamilienhäusern darauf hin, dass die Babyboomer-Generation, die nun vermehrt ins Rentenalter kommt, ihre Häuser zunehmend altersbedingt veräussert: «Studien zeigen, dass Personen in der Schweiz über 65 Jahre ihr Eigenheim deutlich häufiger verkaufen als Personen unter 65 Jahren», so Ilg.
Die neuen Ergebnisse ordnen sich in einen Markt ein, der trotz sinkender Hypothekarzinsen weiterhin vor strukturellen Herausforderungen steht. Während das landesweite Angebot leicht zunimmt, bleibt der Zugang zu Wohneigentum für viele Haushalte leider anspruchsvoll. Regionale Unterschiede bei Nachfrage, Vermarktungsdauer und Angebotsentwicklung zeigen zudem, wie unterschiedlich die Wohnraumsituation in der Schweiz ist. Für Politik und Branche bestätigt die Analyse damit, dass regional differenzierte Ansätze notwendig bleiben – sei es bei der Förderung von Wohneigentum, bei der Planung neuer Wohnzonen oder bei der Weiterentwicklung regulatorischer Rahmenbedingungen.
«Nach der zuvor deutlichen Angebotsausweitung überrascht es wenig, dass sich das Marktgeschehen nun wieder verlangsamt.»
Über die Studie
Bei der Online Home Market Analysis handelt es sich um eine halbjährlich erscheinende Analyse, die alternierend den Markt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser betrachtet. ImmoScout24 sowie der HEV Schweiz publizieren die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der Hochschule für Wirtschaft Zürich.
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